Koniec kupowania dziury w ziemi. Krakowski rynek mieszkaniowy się normalizuje

Mieszania czekają na klientów, a nie klienci na mieszkania?

Wstępne dane Głównego Urzędu Statystycznego wskazują, że pod Wawelem w maju 2026 roku oddano do użytku (nie mylić ze sprzedażą) 534 mieszkania. Oznacza to aż 85-procentowy wzrost w porównaniu z analogicznym okresem 2025 roku.

Dobrze wygląda też statystyka za pierwsze pięć miesięcy . Od stycznia do maja oddanych do użytku zostało blisko 4 tysiące mieszkań, co stanowi ponad 77-procentowy wzrost rok do roku.

Z zestawienia danych z ostatnich czterech lat wynika, że pierwsze półrocze 2026 roku będzie zdecydowanie lepsze niż analogiczne okresy w latach 2024 i 2025 . Do wyniku z 2023 roku brakuje około 360 mieszkań. Z kolei aby pobić wynik z pierwszej połowy 2022 roku, poziom oddanych lokali musiałby przekroczyć 4962.

Jeszcze lepsze wyniki pojawiają się zazwyczaj pod koniec roku . Z danych wynika, że w drugich półroczach deweloperzy oddawali więcej lokali: 5,8 tys. w 2022 roku, 5,3 tys. w 2023, 4,6 tys. w 2024 i 5,2 tys. w 2025 roku.

Zwolnienie widać w nowych inwestycjach . W ciągu pierwszych pięciu miesięcy ruszyła budowa nieco ponad 3,3 tys. mieszkań, co oznacza spadek o około 31 proc. względem 2025 roku. Inwestorzy chętniej występowali jednak o pozwolenia na budowę, co przełożyło się na ponad 19-procentowy wzrost w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku.

Inwestycja mieszkaniowa Czy ceny mieszkań w Krakowie spadną?

– To absolutnie nie wpłynie na ceny. Te mieszkania w większości zostały już sprzedane – rozwiewa wątpliwości Piotr Krochmal, ekspert rynku nieruchomości.

– Dochodzimy obecnie do poziomu 20 proc. wybudowanych mieszkań, które nie zostały jeszcze wyprzedane przez deweloperów. Z taką sytuacją nie mieliśmy do czynienia od blisko dwóch dekad – dodaje.

Dla rynku i kupujących to dobra wiadomość, oznaczająca powrót do normalności .

– Wcześniej 70 proc. mieszkań wyprzedawało się na etapie „dziury w ziemi”, a na poziomie parteru nie było już nic wolnego. Zdarzało się, że cała inwestycja znikała w trzy tygodnie – stwierdza.

Mieliśmy do czynienia z aberracją, a nie zdrowym rynkiem. To właśnie dlatego ceny tak szalały Zdaniem eksperta obecny stan to żaden kryzys, lecz rynkowy standard . – Poziom 20–30 proc. wolnych, gotowych mieszkań jest normą. Dopiero wyższy odsetek oznaczałby kłopoty – zaznacza.

Dzięki temu klienci mogą przed zakupem obejrzeć dany lokal . – Byłem świadkiem sytuacji, gdy klientom nie spodobał się widok z okna, więc wybrali podobne mieszkanie po drugiej stronie bloku. Na tym polega dojrzały rynek: nie kupuje się już „z obrazka” . Cieszy mnie, że nastały takie czasy – podkreśla ekspert.

Sprzedaż nadal w dołku

Krzysztof Kalinowski/LoveKraków.pl Gorsze nastroje panują wśród deweloperów. Na rynku pierwotnym w pierwszej połowie tego roku sprzedano o 5 proc. więcej mieszkań niż w analogicznym okresie 2025 roku. – Mamy więc stagnację – zauważa Piotr Krochmal.

Oznacza to sprzedaż na poziomie około 3 tys. mieszkań, co wciąż świadczy o zapaści . – To bardzo mało jak na Kraków. Przed pandemią roczna sprzedaż wahała się między 10 a 12 tysięcy . W zeszłym roku nie dobiliśmy nawet do 6 tysięcy – wskazuje ekspert.

Piotr Krochmal uważa, że popyt nie spadł , bo liczba chętnych na własne lokum utrzymuje się na podobnym poziomie. Problem leży w zdolności kredytowej. Wysokie ceny, wywindowane wcześniej przez program Bezpieczny Kredyt , wciąż odstraszają.

– Zdolność kredytowa wynika ze stóp procentowych i wysokości zarobków. Na razie stopy są zamrożone, choć pojawiają się sygnały, że mogą wzrosnąć . Tylko ich obniżka realnie napędza popyt – podkreśla ekspert.

Wpływ zwolnień grupowych

Płace wprawdzie rosną, ale na decyzje zakupowe wpływa też niepewność na rynku pracy . Zwolnienia grupowe, choć dotyczą bezpośrednio niewielkiej grupy, powstrzymują przed decyzją o zakupie szersze grono potencjalnych nabywców.

– Pracownicy korporacji są cenni dla deweloperów, bo kupują mieszkania zarówno na własne potrzeby, jak i inwestycyjnie . Liczba takich transakcji wyhamowała, choć nie zamarła całkowicie. Największym powodzeniem cieszą się obecnie lokalizacje w centrum miasta – podsumowuje Piotr Krochmal.

Czytaj cały artykuł u źródła — LoveKraków.pl