Znów trudniej zbić cenę mieszkania. Pole do negocjacji wyraźnie się skurczyło
O ile ubiegły rok stał pod znakiem rosnących możliwości negocjacyjnych przy zakupie mieszkania, tak w I poł. 2026 r. byliśmy świadkami odwrócenia tego trendu. W górę zaczęły piąć się ceny ofertowe, zamykając kupującym drogę do głębokich rabatów – wynika z raportu „Barometr” Metrohouse i Credipass. W trzech największych polskich miastach dynamika stawek wciąż mieści się jednak w celu inflacyjnym.
Choć wzrost przeciętnych kwot płaconych za mieszkania z drugiej ręki znajduje się w celu inflacyjnym i jednocześnie poniżej inflacji CPI, i tak stawki są najwyższe w historii. W Warszawie mieszkania z rynku wtórnego w II kw. 2026 r. kosztowały średnio 15 823 zł/mkw. – o 2,8 proc. więcej niż kwartał wcześniej i jednocześnie o 1,4 proc. więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Dla przypomnienia, trzy miesiące temu pisaliśmy o wyraźnej obniżce o ponad 4 proc. k/k.
O ile trzy miesiące wcześniej w dół powędrowała przeciętna kwota płacona za mieszkania z drugiej ręki w Krakowie, tak w II kw. 2026 r. zanotowano tam wyraźny wzrost o 5 proc. r/r. W ujęciu rocznym średnia cena transakcyjna była jednak o 2,2 proc. wyższa. W celu inflacyjnym Narodowego Banku Polskiego znalazł się jeszcze wzrost odnotowany we Wrocławiu, gdzie jednocześnie średnia cena transakcyjna była niższa niż trzy miesiące wcześniej i po krótkiej przerwie ponownie wróciła poniżej 12 tys. zł/mkw.
Średnie ceny transakcyjne na rynku wtórnym
w wybranych miastach – II kw. 2026
Miasto
Średnie cena transakcyjna
[w zł/mkw.]
Zmiana k/k
[w proc.]
Zmiana r/r
[w proc.]
Wrocław
11 919
-3,2
+2,5
Kraków
14 046
+5,0
+2,2
Warszawa
15 823
+2,8
+1,4
Gdańsk
13 610
+1,4
12,7
Łódź
7732
-0,2
+3,8
Źródło: Raport „Barometr” Metrohouse i Credipass
Coraz trudniejsze negocjacje ze sprzedającymi
Tam, gdzie wzrost cen w ujęciu rocznym był najniższy, tam tez sprzedający najmniej schodzili z ceny. W II kw. 2026 r. przeciętne możliwości negocjacyjne w Krakowie wyniosły 2 proc. W Warszawie i Wrocławiu zanotowano najniższy wynik od kilku lat – 1,4 proc.
Możliwości negocjacyjne przy zakupie mieszkania – II kw. 2026
Miasto
Średnie możliwości negocjacyjne
[w proc.]
Zmiana k/k
[w proc.]
Zmiana r/r
[w proc.]
Wrocław
1,4
-0,8
-0,7
Kraków
2,0
+0,4
+0,4
Warszawa
1,4
-1,2
-0,2
Gdańsk
2,2
-0,7
+1,1
Łódź
3,6
+0,8
+0,8
Źródło: Raport „Barometr” Metrohouse i Credipass
Tradycyjnie łatwiej (również w ujęciu kwartalnym i rocznym) szły negocjacje szukającym własnego „M” w Łodzi, gdzie dodatkowo ceny mieszkań, raportowane przez Metrohouse, są wciąż są o połowę niższe niż w stolicy.
We Wrocławiu, Gdańsku i szczególnie w Warszawie, sprzedający mniej chętnie obniżali swoje oczekiwania niż w I kw. 2026 r. Z kolei w porównaniu z IV kw. 2025 r., gdy przeciętne możliwości negocjacyjne przekraczały 3 proc., spadek w największych polskich miastach oscylował wokół 1,5 pp.
O ile w I kw. 2026 r., z wyjątkiem Krakowa, sprzedający obniżali swoje pierwotne oczekiwania średnio od ponad 3 do blisko 5,5 proc., o tyle w II kw. 2026 r. analizowany wskaźnik osiągnął swoje maksimum w Gdańsku, wynosząc 3,4 proc.
Średnie różnice między pierwszymi
a ostatecznymi cenami ofertowymi – II kw. 2026
Miasto
Średnie możliwości negocjacyjne
[w proc.]
Zmiana k/k
[w proc.]
Zmiana r/r
[w proc.]
Wrocław
2,6
-1,1
-1,3
Kraków
3,3
+1,1
-1,6
Warszawa
3,3
-1,7
-3,0
Gdańsk
3,4
+0,1
+1,8
Łódź
2,6
-2,8
-1,8
Źródło: Raport „Barometr” Metrohouse i Credipass
Przeciętne różnice pomiędzy pierwszymi a ostatecznymi cenami ofertowymi jeszcze mocniej spłaszczyły się w porównaniu z I kw. 2025 r. Wówczas pisaliśmy o różnicach wahających się od blisko 4 do ponad 6 proc.
Wysokie ceny tną metraż
Ile tymczasem płacono za mieszkania z drugiej ręki w największych polskich miastach? Przeciętne kwoty wpisywany w aktach notarialnych wahały się od 416 tys. zł w Łodzi do 772 tys. zł w Warszawie. Znacznie niższe stawki w przeliczeniu na metr kwadratowy sprawiły, że szukający własnego „M” na rynku wtórnym w Łodzi decydowali się przeciętnie na lokale 54-metrowe. W stolicy kupowano średnio lokale 49-metrowe. Na najmniejsze decydowano się tam, gdzie w ostatnim roku ceny wzrosły najmocniej, czyli w Gdańsku (średnio 45 mkw.).
Zrób z tego przeszczep
Ten artykuł to guz. Jeden klik i Stanosky robi z niego TWÓJ materiał — tekst, mem, rolkę albo kawałek. Cena w żetonach stoi na kaflu.