Nagły zwrot akcji ws. najmu. Ministerstwo samo sobie zaprzecza [ANALIZA]

To elastyczny i adekwatny instrument, stosowany przez wiele krajów Unii Europejskiej - tak Ministerstwo Sportu i Turystyki przez ponad pół roku zachwalało pomysł w postaci stref wolnych od najmu krótkoterminowego. Odpowiedni przepis zniknął z projektu dopiero na ostatniej prostej, bez wyjaśnienia. Money.pl prześledził w tej sprawie rządowe dokumenty.

Dyskusja o tym, czy i jak uregulować tzw. najem krótkoterminowy trwa w Polsce od kilku lat. O przygotowanie odpowiednich przepisów apelują przede wszystkim samorządy, które nie mają dziś żadnych narzędzi, by skutecznie kontrolować to zjawisko.

Przyspieszenie w tej sprawie nastąpiło dopiero na przełomie roku. Pod koniec grudnia 2025 r. Ministerstwo Sportu i Turystyki pokazało po raz pierwszy wstępną wersję projektu ustawy, a w niej zapis umożliwiający gminom tworzenie stref wolnych od tego typu działalności .

Rządowy proces legislacyjny trwał w sumie blisko osiem miesięcy: od wpisania propozycji regulacji do wykazu prac Rady Ministrów po ostateczne przyjęcie przepisów przez rząd , przy sprzeciwie minister funduszy Katarzyny Pełczyńskiej-Nałęcz z Polski 2050.

Prześledziliśmy krok po kroku wszystkie dokumenty dotyczące prac w ministerstwie, włącznie z wynikami konsultacji publicznych i zgłoszeń lobbingowych. Wynika z nich, że resort przez cały czas popierał wprowadzenie dodatkowych uprawnień dla gmin - aż do lipca tego roku.

WIDEOTrzy prace, trzy klęski. Trudne początki Patrycjusza Wyżgi II Pierwsza Praca #1

Zapowiedź, że samorządy będą mogły tworzyć strefy wolne od najmu pojawiła się już w ogólnikowym opisie projektowanej regulacji, czyli w grudniu 2025 r. W tym samym czasie deklarację powtórzono w pierwszym projekcie przepisów, gdzie w szczegółach czytamy, jak miałaby przebiegać taka procedura.

Lokalne uchwały miały podejmować rady gmin - na wniosek wójta, burmistrza, lub prezydenta - "mając na względzie w szczególności charakter budynku, a także porządek i bezpieczeństwo publiczne". Autorzy projektu wskazali również, że taka uchwała powinna zostać wprowadzona na czas nieokreślony lub na minimum 5 lat. Wejście w życie tego przepisu od samego początku zaplanowano na 1 stycznia 2029 r.

Tylko jeden głos wyraźnego sprzeciwu

W trakcie konsultacji publicznych zorganizowanych na przełomie roku organizacje branżowe i samorządowe zgłosiły do tego pomysłu kilkanaście uwag. W większości przypadków chodziło o doprecyzowanie regulacji, uwzględnienie w niej tzw. praw nabytych inwestorów i gwarancję równego traktowania. W dwóch przypadkach zaproponowano skasowanie tego przepisu w całości, ale tylko w ostateczności.

"Sugeruje się określenie katalogu przesłanek warunkujących ustalenie takiej strefy lub rezygnacji w całości z takiego zapisu" - przekazała Polska Federacja Turystyki Wiejskiej "Gospodarstwa Gościnne". Podobne stanowisko zajęła też Lokalna Organizacja Turystyczna "Made in Zakopane".

W ramach zgłoszeń lobbingowych przeciwko wprowadzeniu stref jednoznacznie opowiedziała się z kolei platforma Airbnb. W piśmie datowanym na 21 stycznia 2026 r. spółka domagała się wprost "usunięcia przepisów zezwalających radom gmin na tworzenie stref (...), które naruszają swobodę przedsiębiorczości, prawo własności i są niezgodne z zasadami i przepisami prawa Unii Europejskiej".

Ministerstwo przyznaje: gminy mają problem

Ministerstwo Sportu i Turystyki odniosło się do wszystkich uwag w zbiorczym raporcie z konsultacji. Resort nie tylko w całości odrzucił przytoczone wyżej zastrzeżenia, ale też konsekwentnie bronił zaproponowanej regulacji i podkreślał jej zasadność.

"Projektowany przepis został pomyślany jako elastyczny instrument dla rady gminy w celu adekwatnej reakcji na niepożądany w danych lokalnych warunkach wpływ najmu krótkoterminowego na bezpieczeństwo i porządek publiczny" - stwierdza ministerstwo sportu. Dalej resort przyznaje, że "w zależności od obszaru i jego właściwości społeczno-ekonomicznych, gminy spotykają się z różnym stopniem natężenia negatywnych skutków " takiej działalności. "Istotne jest zatem, aby pozostawić radom gmin odpowiednio dużą swobodę działania, która pozwoli dostosować ten prawny instrument do swoich lokalnych uwarunkowań" - podkreśla resort w odpowiedzi na uwagi.

Ministerstwo zaznacza również, że uchwały gmin będą musiały mieścić się zarówno w granicach konstytucyjnych, jak i ustawowych, co z kolei będzie podlegać kontroli ze strony Wojewódzkich Sądów Administracyjnych.

"Uchwalanie takich stref przez rady gminy umożliwia większą obiektywizację całego procesu niż np. w porównaniu do wspólnot mieszkaniowych, co da większe gwarancje odpowiedniego wyważenia interesów wszystkich osób związanych ze zjawiskiem najmu krótkoterminowego" - ocenia resort sportu i turystyki. W rezultacie, w marcu 2026 r. autorzy projektu dokonali w przepisach dotyczących samorządów tylko dwóch korekt . Po pierwsze, lokalne uchwały o tworzeniu stref powinny mieć na względzie "zabytkowy" charakter budynków. Po drugie, usunięto zapis dotyczący czasu obowiązywania takiej uchwały.

Nagle, po cichu i bez uzasadnienia

Przepis w takim kształcie przeszedł przez wszystkie etapy rządowej legislacji. Został w całości usunięty dopiero po siedmiu miesiącach prac. Autopoprawkę w tej sprawie złożył 7 lipca minister sportu i turystyki Jakub Rutnicki - tydzień przed tym, jak rząd zatwierdził projekt ustawy i wysłał ją do Sejmu. W piśmie skierowanym do kancelarii premiera szef resortu nie uzasadnił tej decyzji.

W odpowiedzi na nasze pytania, Ministerstwo Sportu i Turystyki przekazało, że autopoprawkę zgłoszono "w związku z przedłużającymi się uzgodnieniami w ramach rządu". "Zapadła decyzja o procedowaniu w pierwszej kolejności niezbędnych przepisów wynikających z rozporządzenia STR (unijne przepisy dotyczące gromadzenia i udostępniania danych o najmie krótkoterminowym - red.). Nie oznacza to, że w drugim kroku, w najbliższym czasie nie przedłożymy w parlamencie dodatkowych przepisów, które i tak po szerokich konsultacjach były przewidywane do wprowadzenia " - informuje nas resort.

Rzeczywiście, rządowa propozycja to odpowiedź na unijne rozporządzenie STR (Short-Term Rental), które obowiązuje od 20 maja 2026 r. Ale to nie ogranicza możliwości wprowadzenia dodatkowych regulacji, w tym dotyczących nowych uprawnień dla władz samorządowych.

A po pierwsze, Ministerstwo Sportu i Turystyki od początku zakładało wprowadzenie specjalnych rozwiązań dla gmin - ze świadomością, że chodzi o wdrożenie unijnego prawa. Po drugie, w ocenie skutków regulacji resort sam przyznaje, że wiele krajów stosuje różne przepisy dotyczące najmu, w tym tzw. ograniczenia strefowe . Wylicza, że na takie mechanizmy zdecydowały się już Francja, Hiszpania, Włochy, Niemcy, Wielka Brytania, Portugalia, Irlandia i Belgia.

Po trzecie, unijne rozporządzenie STR zobowiązuje Polskę przede wszystkim do prowadzenia rejestru obiektów oferujących najem krótkoterminowy. Tymczasem rządowy projekt zawiera bardzo dużo dodatkowych rozwiązań , wykraczających poza ten zakres, jak obowiązkowy regulamin obiektu, zmiany dotyczące przepisów przeciwpożarowych czy zasady dotyczące kontroli takich miejsc.

Wreszcie, po czwarte, samo unijne rozporządzenie nie wyklucza dodatkowych regulacji krajowych:

"Niniejsze rozporządzenie nie wpływa na kompetencje państw członkowskich w zakresie przyjmowania i utrzymywania wymogów dotyczących dostępu do rynku w odniesieniu do świadczenia usług krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych przez wynajmujących, w tym wymogów dotyczących zdrowia i bezpieczeństwa, minimalnych norm jakości lub ograniczeń ilościowych, pod warunkiem że wymogi te są niezbędne i proporcjonalne dla ochrony celów interesu publicznego" - czytamy w preambule dokumentu. Co więcej, celem rozporządzenia i wprowadzanej ewidencji obiektów jest właśnie dostarczenie poszczególnym krajom "wiarygodnych danych" na temat najmu krótkoterminowego, co powinno im pomóc w opracowaniu polityk i przepisów dotyczących tego zjawiska.

Newsy, wywiady, śledztwa i reportaże w Twojej skrzynce co tydzień - zawsze za darmo.

Dziennikarz money.pl. Autor wywiadów i reporter, przez wiele lat związany z radiem TOK FM jako jeden z prowadzących magazyn „EKG - Ekonomia, Kapitał, Gospodarka”. Laureat Nagrody Dziennikarskiej im. Mariana Krzaka i Nagrody SGH dla dziennikarza gospodarczego roku 2025.

Czytaj cały artykuł u źródła — Money.pl