Firma w mieszkaniu, najem na doby. Wspólnota jednak będzie mogła z tym skończyć

Foto: Adobe Stock

W zmienionym projekcie ustawy o własności lokali pozostał przepis, zgodnie z którym zmiana sposobu użytkowania lokalu z mieszkaniowego na inny wymaga zgody wspólnoty wyrażonej w uchwale. Uchwałę wspólnota podejmuje na wniosek właściciela lokalu w terminie nie dłuższym niż dwa miesiące od dnia jej złożenia. Zgodnie z projektem w przypadku odmowy właściciel może zażądać, by spór rozstrzygnął sąd.

– Trybunał Konstytucyjny może potraktować ten przepis jako zamach na prawo własności. Dodatkowo regulacja może być różnie interpretowana, można wskazywać, że dotyczy jedynie zmiany przeznaczenia lokalu mieszkalnego na użytkowy. Można również interpretować, że przepis dotyczy przeznaczenia lokalu mieszkalnego na najem krótkoterminowy – mówi radca prawny Dariusz Wociór.

– Dla mnie też nie jest jednoznaczne, czy projekt dotyczy najmu krótkoterminowego. Dotąd podejście ministra finansów było takie, że traktował najem krótkoterminowy jako najem, a nie usługę hotelową i pozwalał rozliczać się ryczałtem. Lepiej byłoby, gdy przepisy były jednoznaczne – mówi Ewa Wielgórska, prezes Fairy Flats, operatora najmu krótkoterminowego.

Malaga zaostrza politykę wobec rozwoju bazy noclegowej. Władze miasta zatwierdziły trzyletnie moratorium na budowę nowych hoteli i apartamentów tur...

Mieszkanie to nie biuro czy hotel

– Nie przesądzamy, czy wynajmowanie mieszkania na doby jest zmianą przeznaczenia tego lokalu. Nie ulega wątpliwości, że nie powinno być tak, że kupując mieszkanie, w budynku mieszkalnym, trzeba znosić uciążliwości, które wynikają z przeznaczenia sąsiedniego mieszkania na działalność usługową. Takie sytuacje nie są rzadkością. Mieszkania przeznacza się na biura, na salony kosmetyczne, gabinety lekarskie, sklepy czy też świadczy się w nich usługi hotelowe – wyjaśnia Tomasz Lewandowski, wiceminister rozwoju i technologii.

Projekt ustawy o własności lokali trzeba czytać razem z przygotowanym przez Ministerstwo Sportu i Turystyki projektem ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych, regulującym najem krótkoterminowy i prawem budowlanym.

– Jeśli zgodnie z procedowanym projektem regulującym najem krótkoterminowy jest on zakwalifikowany jako usługa hotelowa i jeśli dla tego typu lokali powstaną dedykowane im przepisy przeciwpożarowe, czyli będą one musiały spełniać inne wymogi niż lokale mieszkalne, to pamiętając o art. 71 prawa budowlanego, zgodnie z którym przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki, między innymi, bezpieczeństwa pożarowego, to w tym kontekście uzasadnionym może być stwierdzenie, że wynajmowanie lokalu na doby może być uznane za zmianę jego przeznaczenia z mieszkaniowej na inną – tłumaczy Tomasz Lewandowski.

Rząd przyjął projekt ustawy o najmie krótkoterminowym, ale kłótnia o zgodę sąsiadów i gmin poróżniła koalicjantów. Samorządy są zaniepokojone. Akty...

Wspólnota może się nie zgodzić na wynajem mieszkań na doby

Uzyskanie zgody wspólnoty wymaga aktywności właściciela mieszkania. Gdyby nie wystąpił o zgodę i prowadził dalej uciążliwą dla sąsiadów działalność gospodarczą, to wówczas można będzie sięgnąć po inny paragraf. Klub Lewicy zgłosi poprawkę do ustawy o najmie krótkoterminowym, zgodnie z którą wspólnota będzie mogła podjąć uchwałę zakazującą prowadzenia takiej działalności. Takie samo uprawnienie ma otrzymać zarząd spółdzielni mieszkaniowej.

Marek Urban, prezes Krajowej Izby Gospodarki Nieruchomościami uważa, że wspólnoty potrzebują ustawowego wsparcia w postaci jasnego przesądzenia, że mogą podejmować uchwały zakazujące albo wyrażające lub odmawiające zgody na zmianę sposobu użytkowania.

– Mam świadomość, że dotyka nas w Polsce przeregulowanie, dlatego z ostrożnością podchodzę do kolejnych zakazów, ale faktem jest, że dziś właściciele mieszkań, którzy nie życzą sobie prowadzenia w budynku, np. najmu krótkoterminowego i podejmują uchwałę zakazującą takiej działalności przegrywają w sądzie z powodu braku podstaw do podejmowania takich uchwał – mówi Marek Urban.

Prezes KIGN zastrzega, że zawartego w projekcie ustawy narzędzia ograniczającego niechcianą działalność może nie być wspólnotom łatwo użyć. Wszystko w rękach mieszkańców.

– Żeby uchwała została przyjęta, musi zostać oddanych na nią większość głosów liczonych według udziałów, a dziś wiele wspólnot boryka się z niewielkim zainteresowaniem właścicieli mieszkań udziałem w zebraniach i głosowaniach – tłumaczy prezes Urban.

Mimo tego prawdopodobnie łatwiej będzie skorzystać z tej ścieżki, ograniczając najem krótkoterminowy, niż zrobić użytek z narzędzia, które znalazło się w projekcie ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych. Zgodnie z nim mieszkańcy nieruchomości, w której prowadzony jest najem krótkoterminowy lub nieruchomości sąsiednich, a także wspólnoty i spółdzielnie mogą wystąpić do wójta, burmistrza czy prezydenta o kontrolę, czy prowadzona działalność nie narusza prawa. Jeśli kontrola to potwierdzi, to lokal zostanie wykreślony z centralnego rejestru obiektów świadczących usługę najmu krótkoterminowego, a za działanie bez wpisu grozi kara do 50 tys. zł. Ministerstwo Sportu i Turystyki nie zdecydowało się pozwolić decydować wspólnotom o prowadzeniu w budynku najmu na doby, bojąc się zarzutów o niekonstytucyjne naruszenia prawa własności. Padały takie opinie, w tym RPO. Wykreśliło też z projektu prawo gmin do ustanowienia stref wolnych od najmu na doby, co spotkało się ze zmasowaną krytyką.

Mimo wielu miesięcy prac koalicjantom nie udało się porozumieć, jak uregulować najem krótkoterminowy. Projekt ustawy zostanie okrojony do rejestru...

Jak pogodzić najem długoterminowy z krótkoterminowym?

Szef KIGN zwraca uwagę na inne kwestie. Projektowanym przepisom wymykają się strychy zaadaptowane na mieszkania, bo „w papierach” są to lokale użytkowe. W centrach dużych miast użytkowane w ten sposób są strychy w prawie każdej kamienicy, więc problem nie jest marginalny.

– Pytanie też, co z mieszkaniami, które przez dziesięć miesięcy właściciele wynajmują studentom, a tylko w wakacje chcą prowadzić najem krótkoterminowy. W wielu dużych miastach, które przyciągają turystów i są ośrodkami akademickimi wielu właścicieli mieszkań uzupełnia najem długoterminowy krótkoterminowym. Czy oni też będą musieli uzyskać zgodę wspólnoty na zmianę sposobu użytkowania – zastanawia się Marek Urban.

Zgodnie z projektem ustawy o własności lokali wspólnoty będą też mogły obciążyć większymi opłatami na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej właścicieli lokali, jeżeli sposób korzystania z nich powoduje zwiększenie kosztów obsługi części wspólnych nieruchomości. W projekcie znalazły się również rozwiązania, dotyczące wydzielania lokali oraz funkcjonowania wspólnot.

Etap legislacyjny: projekt skierowany na Stały Komitet Rady Ministrów

tyle wspólnot mieszkaniowych działa w Polsce

osób mieszka w budynkach zarządzanych przez wspólnoty

Masz aktywną subskrypcję? Zaloguj się lub wypróbuj za darmo wydanie testowe.

nie masz konta w serwisie? Dołącz do nas

Czytaj cały artykuł u źródła — Rzeczpospolita