ZPI przy ul. Średniawskiego: szansa na rozwiązanie wieloletniego sporu czy kolejny konflikt?

Wydanie 29/2026

ZPI przy ul. Średniawskiego: szansa na rozwiązanie wieloletniego sporu czy kolejny konflikt?

Następny artykuł

Myślenice nie mogą bać się rozwoju

Sprawa Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego dla rejonu ul. Średniawskiego od miesięcy budzi duże emocje. Rada Miejska zgodziła się już na przystąpienie do procedury ZPI, nie oznacza to jednak automatycznej zgody na realizację inwestycji w przedstawionym kształcie. Rozpoczęty proces ma służyć wypracowaniu szczegółowych warunków, które następnie będą podlegały analizie i ocenie radnych. Tymczasem publiczna dyskusja koncentruje się przede wszystkim na zrealizowanej blisko siedem lat temu inwestycji. Rzadziej mówi się natomiast o tym, co doprowadziło do obecnego sporu i jakie konsekwencje dla gminy może przynieść każda z możliwych decyzji.

Nie jest tajemnicą, że źródłem dzisiejszego sporu nie jest sam Zintegrowany Plan Inwestycyjny. Początek całej sprawy sięga końca października 2018 roku, kiedy uchwalono zmianę Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego dla rejonu ul. Średniawskiego. To właśnie ta decyzja planistyczna stała się podstawą do zgłoszenia przez inwestora roszczenia odszkodowawczego wobec gminy na kwotę blisko 9 milionów złotych.

Niezależnie od tego, jak oceniamy samą inwestycję czy wcześniejsze decyzje administracyjne, faktem jest, że dziś gmina znajduje się w sporze sądowym obarczonym poważnym ryzykiem finansowym. To ryzyko dotyczy nie tylko władz samorządowych, lecz całej wspólnoty mieszkańców. Ewentualne odszkodowanie zostałoby bowiem pokryte z budżetu gminy, a więc ze środków, które mogłyby zostać przeznaczone na inwestycje, drogi, szkoły, przedszkola czy inne zadania publiczne.

Naprawić skutki wcześniejszych decyzji

Zadaniem samorządu jest nie tylko ocena decyzji podjętych w przeszłości, lecz także poszukiwanie sposobów ograniczenia ich negatywnych skutków.

Zintegrowany Plan Inwestycyjny nie powinien być postrzegany wyłącznie przez pryzmat inwestora. Jest przede wszystkim narzędziem przewidzianym w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, które umożliwia wypracowanie kompleksowego rozwiązania uwzględniającego interes publiczny oraz interes gminy.

W tej konkretnej sprawie, odpowiadając podczas sesji na pytania radnych, inwestor zadeklarował wycofanie roszczenia odszkodowawczego wobec gminy oraz realizację inwestycji uzupełniających służących mieszkańcom, na zasadach określonych w umowie urbanistycznej.

To okoliczności, które radni powinni wziąć pod uwagę podczas dalszego procedowania ZPI i oceny ostatecznych warunków porozumienia.

Nie oznacza to jednak, że obawy mieszkańców i przeciwników inwestycji można pominąć. Dotyczą one przede wszystkim skali planowanej zabudowy, jej wpływu na najbliższe otoczenie, układ komunikacyjny oraz komfort życia osób mieszkających w tej części miasta. Pojawiają się również pytania o to, czy inwestycje uzupełniające będą wystarczające w stosunku do skutków, jakie może przynieść dalsza rozbudowa tego terenu. Argumenty te powinny zostać szczegółowo przeanalizowane podczas negocjowania umowy urbanistycznej i dalszych prac nad planem.

Interes mieszkańców ponad emocjami

Sprawa ul. Średniawskiego od dawna wywołuje emocje. Nie można jednak podejmować decyzji wyłącznie pod ich wpływem. Samorząd powinien kierować się przede wszystkim interesem mieszkańców, analizą skutków prawnych i finansowych oraz długofalowymi konsekwencjami swoich działań.

Dlatego warto zadać sobie pytanie: co lepiej służy interesowi gminy: dalsze prowadzenie wieloletniego procesu sądowego, obarczonego ryzykiem wielomilionowego odszkodowania, czy też próba wypracowania rozwiązania, które - przy zachowaniu wszystkich wymogów prawa, jawności procedury i kontroli Rady Miejskiej - może zakończyć ten spór oraz przynieść mieszkańcom wymierne korzyści?

Fot. Mariusz Węgrzyn

Każde rozwijające się miasto staje w pewnym momencie przed tym samym pytaniem: czy chcemy się rozwijać, czy chcemy zatrzymać czas?

Takie pytanie stoi dziś również przed Myślenicami. Dyskusja wokół Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych, nad którymi radni rozpoczęli prace podczas ostatniej i wcześniejszych sesji, może wywoływać wiele emocji. Warto jednak spojrzeć na nią z perspektywy faktów, a nie wyłącznie bieżących komentarzy, uproszczeń i wzajemnych oskarżeń.

Myślenice rosną - i to jest dobra wiadomość. W przeciwieństwie do wielu polskich miast, które od lat zmagają się z depopulacją, czyli procesem wyludniania się, prognozy demograficzne dla Myślenic są korzystne. Potwierdza to analiza przygotowana przez Aesco Group na podstawie danych GUS, wskazująca, że liczba mieszkańców w kolejnych dekadach nadal będzie rosła. Oficjalne dane wskazują, że na koniec 2025 roku w gminie Myślenice zameldowanych było 43 945 mieszkańców. W ciągu ostatnich dziesięciu lat liczba mieszkańców gminy wzrosła o około 1,1 tys. osób, czyli o blisko 2,5-3 proc. Trend ten potwierdza utrzymującą się atrakcyjność Myślenic jako miejsca do życia, zwłaszcza w kontekście migracji z Krakowa i okolicznych gmin.

To oznacza jedno: potrzebne są i będą nowe mieszkania.

Nie jest to kwestia poglądów politycznych, lecz konsekwencja zmian populacyjnych i gospodarczych. Tworzenie nowych terenów pod zabudowę jednorodzinną i wielorodzinną jest także jednym z kluczowych działań służących realizacji Strategii Rozwoju Gminy Myślenice, przyjętej przez władze samorządowe w 2022 roku.

Mieszkań wciąż brakuje

Przywołany raport pokazuje również, że Myślenice mają niższą liczbę mieszkań w przeliczeniu na 1000 mieszkańców niż porównywalne miasta, takie jak chociażby Skawina, Chrzanów czy Andrychów, oraz wyraźny deficyt lokali mieszkaniowych.

Za tymi statystykami stoją konkretni ludzie. To młode małżeństwa, które nie mogą znaleźć mieszkania w rodzinnej miejscowości. To także dzieci mieszkańców Myślenic, które po studiach chcą wrócić do domu, ale nie mają gdzie zamieszkać. To osoby pracujące w Myślenicach, które z powodu wysokich cen mieszkań są zmuszone wyprowadzać się do sąsiednich gmin. Jeżeli nie stworzymy nowych możliwości mieszkaniowych, problem będzie się tylko pogłębiał.

Rozwój nie oznacza chaosu

Podczas dyskusji na sesji Rady Miejskiej oraz w przestrzeni publicznej przeciwnicy nowych inwestycji często przedstawiają ten wybór w sposób bardzo uproszczony: albo zachowamy obecny charakter miasta, albo dopuścimy do niekontrolowanej zabudowy. Tymczasem problemy przestrzenne Myślenic nie zaczęły się dziś. Do 2018 roku w uchwalanych planach zagospodarowania przestrzennego dla inwestycji wielomieszkaniowych nie wymagano żadnych miejsc parkingowych. Przykładem może być budynek przy ul. Sienkiewicza, obok „Sokoła”. Podobnych sytuacji na terenie Myślenic jest więcej. Dotyczą one inwestycji już zrealizowanych lub nadal prowadzonych na podstawie zmian miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego przyjmowanych w latach 2002-2018. Warto przy tym pamiętać, że część osób krytykujących dziś - jak same to określają - „chaos przestrzenny”, miała również wpływ na decyzje planistyczne podejmowane w poprzednich latach.

Tymczasem odpowiedzialna polityka przestrzenna polega właśnie na tym, aby rozwój odbywał się według jasno określonych zasad. Nie chodzi o to, aby zabudować każdy wolny teren. Chodzi o to, aby wskazać miejsca, w których rozwój jest racjonalny, zapewnić odpowiednią infrastrukturę oraz zadbać o zachowanie terenów zielonych i wysoką jakość przestrzeni publicznej. W tym kierunku prowadzone są obecnie kolejne procedury zmian planów, odpowiadające zarówno na wnioski mieszkańców, jak i inwestorów. Gmina korzysta przy tym z procedury Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych, a przy realizacji inwestycji nakłada na deweloperów obowiązki wynikające z art. 35 ustawy o drogach publicznych.

ZPI to jeszcze nie zgoda na budowę

W debacie publicznej często pomija się najważniejszy element Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego. To nie jest tylko narzędzie umożliwiające budowę mieszkań. To przede wszystkim mechanizm, który pozwala zobowiązać inwestora do realizacji inwestycji uzupełniających. Mogą to być między innymi nowe drogi, chodniki, oświetlenie, sieci wodociągowe i kanalizacyjne, tereny zieleni czy infrastruktura publiczna.

Na takich rozwiązaniach korzystają nie tylko przyszli mieszkańcy nowych osiedli, lecz także osoby, które mieszkają w danym miejscu od wielu lat, a mimo to nie mogą doczekać się budowy drogi zarezerwowanej w miejscowym planie nawet od dwóch dekad. To zasadnicza różnica w porównaniu z wcześniejszym podejściem do planowania przestrzennego i tym, co przez lata działo się w naszym mieście.

Dzisiaj samorząd ma możliwość nie tylko dopuścić zabudowę, ale przede wszystkim określić jej standard, jakość i obowiązki inwestora wobec lokalnej społeczności. Z tego względu decyzje podejmowane obecnie będą miały wpływ na rozwój Myślenic przez następne kilkadziesiąt lat.

Trudno wskazać w granicach miasta inne niezabudowane tereny o podobnym potencjale rozwojowym, które w planach miejscowych mają przeznaczenie budowlane. Jeśli chcemy, aby Myślenice nadal przyciągały mieszkańców, rozwijały swoją gospodarkę i pozostawały miastem dobrym do życia, musimy wykorzystać tę szansę w sposób odpowiedzialny i przemyślany.

Nie oznacza to oczywiście, że obawy dotyczące skali zabudowy, komunikacji czy wpływu nowych osiedli na otoczenie należy lekceważyć. Właśnie dlatego znaczenie ma nie tylko pytanie, czy budować, lecz przede wszystkim – na jakich warunkach.

Nie chodzi o zgodę na każdą inwestycję, lecz o stworzenie takich warunków, aby rozwój odbywał się z korzyścią zarówno dla obecnych, jak i przyszłych mieszkańców oraz z poszanowaniem kontekstu i istniejącej zabudowy.

Rozwój oznacza również silniejszy samorząd

Każdy nowy mieszkaniec to większe wpływy z podatku PIT, większy potencjał lokalnych przedsiębiorców oraz większe możliwości finansowania szkół, przedszkoli, komunikacji, sportu i kultury. Analiza Aesco pokazuje, że rozwój mieszkalnictwa przekłada się na wzrost dochodów własnych samorządu. Nie jest więc prawdą, że nowe osiedla oznaczają wyłącznie koszty. Przy odpowiednim planowaniu są również szansą na zwiększenie możliwości finansowych gminy. Oczywiście nowi mieszkańcy oznaczają także większe potrzeby w zakresie dróg, edukacji, transportu i infrastruktury komunalnej. Tym bardziej istotne jest więc, aby rozwój był poprzedzony odpowiednim planowaniem, a inwestorzy uczestniczyli w tworzeniu potrzebnej infrastruktury.

Miasto dla młodych, a nie tylko dla obecnych mieszkańców

W debacie o mieszkalnictwie często zapominamy o jednym, miasto nie należy wyłącznie do obecnych mieszkańców. Należy również do kolejnych pokoleń. Jeżeli mają zakładać tutaj rodziny, pracować, płacić podatki i budować swoją przyszłość właśnie w Myślenicach, trzeba stworzyć im realną możliwość zamieszkania.

Nie wystarczy mówić o rozwoju. Trzeba stworzyć warunki, aby ten rozwój był możliwy.

Potrzebna jest odpowiedzialność, nie uproszczenia

Każda większa inwestycja będzie budziła emocje. To naturalne. Rolą samorządu jest jednak nie tylko słuchanie różnych opinii, ale również podejmowanie decyzji z myślą o tym, jak będą wyglądały Myślenice za 20 czy 30 lat.

Dyskusja bywa dziś sprowadzana wyłącznie do pytań, dlaczego budować na terenach przeznaczonych pod zabudowę już kilkanaście lat temu oraz kto będzie inwestorem. Tymczasem z punktu widzenia mieszkańców nie są to kwestie najważniejsze.

Znacznie istotniejsze jest pytanie, w jaki sposób zagospodarować te tereny, aby rozwój odbywał się mądrze, odpowiedzialnie i z korzyścią dla całej wspólnoty. To nie nazwisko inwestora powinno decydować o ocenie projektu, lecz jego jakość, zgodność z przepisami, poszanowanie ładu przestrzennego oraz konkretne korzyści dla mieszkańców.

Jeżeli dzięki procedurze Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego inwestor zobowiązuje się do budowy nie tylko mieszkań, ale także dróg, chodników, parkingów, terenów zielonych i innej infrastruktury publicznej na własny koszt, to właśnie te elementy powinny stanowić przedmiot merytorycznej debaty.

Odpowiedzialne planowanie przestrzenne polega bowiem nie na blokowaniu rozwoju, lecz na stawianiu inwestorom wysokich wymagań i wykorzystywaniu dostępnych narzędzi prawnych w interesie mieszkańców oraz przyszłości Myślenic.

To właśnie temu służą nowoczesne narzędzia planistyczne, takie jak Zintegrowane Plany Inwestycyjne. Pozwalają one pogodzić rozwój miasta z interesem mieszkańców, wymagając od inwestorów współodpowiedzialności za infrastrukturę i jakość przestrzeni.

Warto również przypomnieć fakt, który często jest pomijany w publicznej dyskusji. Tereny określane dziś jako „Myślenice-Bukówka” czy „Myślenice-Barnasiówka” nie zostały przeznaczone pod zabudowę w ostatnich latach. Ich funkcja mieszkaniowa, zarówno dla zabudowy jednorodzinnej, jak i wielorodzinnej, została wskazana już kilkanaście lat temu w obowiązującym Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz w strategii rozwoju gminy.

Dzisiejsza dyskusja nie dotyczy więc wyłącznie tego, czy tereny te mają pełnić funkcję mieszkaniową, lecz przede wszystkim tego, w jaki sposób ich rozwój powinien zostać przeprowadzony.

I właśnie tutaj Zintegrowany Plan Inwestycyjny daje samorządowi zupełnie nowe możliwości. To narzędzie pozwala urbanistom i planistom lepiej zaprojektować przyszłe osiedla, a samorządowcom ocenić i ostatecznie zdecydować o warunkach ich realizacji. Nowe drogi gminne mogą umożliwić zagospodarowanie terenów budowlanych, które z powodu braku odpowiedniego dostępu komunikacyjnego pozostawały dotąd niewykorzystane.

W przypadku terenów „Bukówki” i „Barnasiówki” sytuacja może tak właśnie wyglądać. Dzięki procedurze ZPI możliwe jest zobowiązanie inwestora do realizacji infrastruktury, która będzie służyła nie tylko mieszkańcom nowych osiedli, ale całej lokalnej społeczności.

Mówimy o drogach, chodnikach, sieciach wodociągowych i kanalizacyjnych, terenach zielonych, placach zabaw, miejscach rekreacji czy odpowiedniej liczbie miejsc parkingowych. Co niezwykle istotne, infrastruktura ta powstanie na koszt prywatnego inwestora, a nie z budżetu gminy i pieniędzy mieszkańców.

Myślenice mają potencjał, aby być miastem nowoczesnym, atrakcyjnym i dobrym do życia. Aby tak się stało, potrzeba odwagi do odpowiedzialnego planowania, nowych mieszkań dla kolejnych pokoleń oraz rozwoju prowadzonego w sposób przemyślany i zrównoważony.

Zatrzymanie rozwoju nie ochroni miasta, może natomiast sprawić, że straci ono swoją szansę na dalszy dynamiczny rozwój dziś i w przyszłości.

---

Źródło: Gazeta Myślenicka