ZAMKNIJ SWOJĄ TRANSAKCJĘ ZANIM LOS ZROBI TO ZA CIEBIE: 5 PYTAŃ, KTÓRE ODSYŁAJĄ AMATORÓW Z KWITKIEM
Sprzedaż nieruchomości to dla większości z nas jedna z najważniejszych i najbardziej stresujących decyzji finansowych w życiu. Rynek jest przepełniony ogłoszeniami i obietnicami, a wybór nieodpowiedniego pośrednika może kosztować Cię czas, nerwy i, co najważniejsze, dziesiątki tysięcy złotych straty. Zamiast liczyć na szczęście, zacznij działać metodycznie. Ten przewodnik pomoże Ci przejrzeć na wylot obietnice marketingowe i skupić się na twardych kryteriach.
ZAMKNIJ SWOJĄ TRANSAKCJĘ ZANIM LOS ZROBI TO ZA CIEBIE: 5 PYTAŃ, KTÓRE ODSYŁAJĄ AMATORÓW Z KWITKIEM
TWOJE PÓŁ MILIONA W RĘKACH SPRZEDAWCY "NADZIEI"
Stoisz w biurze. Agent przed tobą brzmi profesjonalnie. Mówi o "wieloletnim doświadczeniu" i "gwarancji sukcesu" . To wszystko brzmi pięknie, ale czujesz ucisk w żołądku. Zaraz dasz mu pełną kontrolę nad transakcją wartą setki tysięcy złotych, a nie masz pojęcia, czy to ekspert, czy tylko ktoś, kto nauczył się na pamięć branżowego żargonu.
Co może pójść nie tak? Prawie wszystko:
Tracisz miesiące (nawet rok!), bo agent prowadzi 50 innych ofert, a twoja ginie w systemie.
Tracisz dziesiątki tysięcy na zaniżonej cenie, bo agent nie umie negocjować lub zawyżył wycenę, żeby tylko podpisać umowę, by potem stopniowo ją obniżać.
Tracisz bezpieczeństwo przez pominięte błędy prawne: nieznana hipoteka w księdze wieczystej, służebność, która obniża wartość działki o 100 tysięcy, czy problemy z planem zagospodarowania, które wychodzą na jaw tuż przed notariuszem.
A gdy transakcja się wali, tracisz czas, nerwy, zadatek... i zaczynasz od zera.
Wybór jest pułapką, bo na rynku działa mnóstwo "agencji", które mają ładne strony, ale żadnych kompetencji . Od 2018 roku licencja pośrednika nie jest obowiązkowa - biuro może otworzyć dosłownie każdy.
PRZYKŁAD: Tomek dał wyłączność agencji. Przez 3 miesiące: zdjęcia zrobione telefonem, zerowy kontakt, zero prezentacji. Umowa się skończyła. Znalazł profesjonalistę, a dom sprzedał się w sześć tygodni za cenę wyższą o 40 tysięcy złotych . Prowizja to jedno. Różnica w cenie to drugie.
CO TAK NAPRAWDĘ TRACISZ ZLECAJĄC TO AMATOROWI?
Nie mówimy o małej wpadce. Mówimy o stratach, które odczujesz przez lata:
STRATA CZASU: Średnia sprzedaż to 3-6 miesięcy. Z niekompetentnym agentem to 8, 10, a nawet 12 miesięcy w zawieszeniu. Rok, w którym nie możesz planować życia, a twoje mieszkanie musi być ciągle "na pokaz".
STRATA PIENIĘDZY: Agent mówi: "Damy 580 tysięcy, zobaczymy". Mieszkanie wisi 3 miesiące, nikt nie dzwoni. W końcu obniża cenę do 490 tysięcy. W rezultacie sprzedajesz za 70 tysięcy mniej , niż mogłeś dostać na początku przy realistycznej wycenie. Pamiętaj o danych, które dostarcza sonarhome - wycena musi opierać się na twardych cenach transakcyjnych, a nie na cenach ofertowych z portali.
STRATA BEZPIECZEŃSTWA PRAWNEGO: Jeśli pośrednik pominie ukrytą hipotekę lub zapis w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), Twoja strata może wynieść 200, 300 tysięcy złotych . A jego minimalne ubezpieczenie OC to tylko około 110 tys. zł. Resztę będziesz musiał dochodzić w sądzie.
STRATA NERWÓW: To nieustanny stres, to odkładanie planów, to poczucie, że podpisałeś cyrograf z kimś, kto Cię ignoruje. Jesteś uwięziony, bo agent podpisał umowę i czeka.
To jest stawka. Nie uśmiech na wizytówce.
5 OSTRYCH PYTAŃ, KTÓRE NATYCHMIAST WERYFIKUJĄ EKSPERTA
Nie musisz się dłużej martwić. Profesjonalista odpowie na te pytania konkretami, liczbami i dokumentami. Amator zacznie owijać w bawełnę. Zadanie ich zajmie Ci 10 minut i ochroni Twój majątek.
- DOŚWIADCZENIE LOKALNE
Pytanie: "Jakie jest Pana/Pani udokumentowane doświadczenie w sprzedaży nieruchomości w tej konkretnej okolicy w ciągu ostatnich 12 miesięcy - i ile transakcji zostało zakończonych?"
Na co uważać: "Wieloletnie doświadczenie w całej Polsce" jest bezwartościowe. Pytaj o konkretne transakcje (sprzedaż mieszkań, nie biurowców) w promieniu 1-3 km.
DOBRA ODPOWIEDŹ: "W ostatnim roku sprzedałem osiem mieszkań w tej dzielnicy. Średnia cena transakcyjna wyniosła 9800 zł/m2, co jest o 6% wyżej niż średnia ogłoszeniowa." (Chcemy ceny transakcyjne, nie wywoławcze!).
- BEZPIECZEŃSTWO PRAWNE I OC
Pytanie: "Jaką posiada Pan/Pani sumę gwarancyjną ubezpieczenia OC i czy obejmuje ona rozszerzoną ochronę na rażące niedbalstwo?"
Na co uważać: Minimalne wymagane prawem 25 000 euro (ok. 110 tys. zł) to za mało przy transakcji za pół miliona. Żądaj dowodu na wyższą sumę.
DOBRA ODPOWIEDŹ: "Mam rozszerzone ubezpieczenie OC z sumą gwarancyjną 1 500 000 złotych . Obejmuje rażące niedbalstwo. Mogę pokazać panu potwierdzenie polisy."
- REALISTYCZNA WYCENA
Pytanie: "Jaką metodologię stosuje Pan/Pani do wyceny i na jakich danych transakcyjnych się opiera?"
Na co uważać: Wycena nie jest zgadywaniem. Musi być oparta na cenach, za które podobne nieruchomości faktycznie się sprzedały , a nie na tym, za ile wiszą. To tu jest kluczowa różnica.
DOBRA ODPOWIEDŹ: "Stosuję podejście porównawcze. Analizuję ceny transakcyjne z ostatnich trzech miesięcy na podstawie systemu https://sonarhome.pl/agencje-nieruchomosci/warszawa oraz danych z KW, korygując cenę o unikalne cechy (balkon, piętro, orientacja)."
- SZCZEGÓŁOWY MARKETING
Pytanie: "Jaki jest szczegółowy, monitorowany plan marketingowy na wyłączność i jakie konkretne działania, poza standardowymi portalami, zostaną podjęte?"
Na co uważać: "Wrzucę na Otodom" to rutyna, a nie plan. Profesjonalista inwestuje w Twój projekt .
DOBRA ODPOWIEDŹ: "Profesjonalna sesja zdjęciowa, płatne pakiety PREMIUM na wszystkich portalach. Kampania Facebook/Google Ads targetowana na kupców z segmentu X. Aktywne poszukiwanie w bazie klientów oraz innych agencji (system MLS). Co dwa tygodnie dostanie pan raport ze statystykami i feedbackiem."
- KOSZTY I STRATEGIA UMOWY
Pytanie: "Proszę o pełne zestawienie wszystkich kosztów oraz wyjaśnienie, dlaczego rekomenduje Pan/Pani umowę otwartą lub na wyłączność w moim przypadku."
Na co uważać: Pełna przejrzystość. Unikaj agentów, którzy mówią, że "opłaty za marketing ustalimy później". Prowizja powinna być płatna po akcie notarialnym .
DOBRA ODPOWIEDŹ: "Prowizja 3% + VAT, płatna po akcie. W jej ramach są zdjęcia i pełne wyróżnienie. Rekomenduję wyłączność na 3 miesiące, ponieważ gwarantuje mi to możliwość inwestycji w promocję i walkę o wyższą cenę dla pana. Zawarliśmy klauzulę wyjścia: jeśli po 8 tygodniach nie będzie 5 prezentacji, może pan ją rozwiązać bez kary."
CZYTELNA WERYFIKACJA
Umowa na wyłączność to najlepsza strategia, ale tylko z najlepszym agentem . Daje mu gwarancję prowizji, co motywuje go do inwestowania czasu i pieniędzy (zdjęcia, reklamy) i negocjowania wyższej ceny dla Ciebie. Umowa otwarta skutkuje tym, że pięciu agentów robi absolutne minimum ("wrzucę na portal i czekam"), a Twoja nieruchomość wygląda jak towar, którego nikt nie chce.
Zabezpiecz swoją wyłączność:
Ustal krótki okres (np. 3 miesiące).
Zapisz klauzulę wyjścia, jeśli nie ma minimalnej liczby prezentacji.
Wymagaj regularnych raportów ze statystykami.
Nie szukaj najtańszego. Szukaj najbardziej konkretnego. To ochroni Cię przed stratą czasu i dziesiątek tysięcy złotych.