Wierzbica przed ważną decyzją. Nie „czy będzie zabudowa”, ale „na jakich zasadach”

7

Bloki zamiast szeregowców i czworaków? Taka perspektywa budzi niepokój części mieszkańców Wierzbicy. Jednak dokumenty planistyczne pokazują, że teren już od lat przeznaczony jest pod intensywną zabudowę mieszkaniową. Różnica polega na tym, że Zintegrowany Plan Inwestycyjny pozwala gminie wynegocjować od inwestora budowę dróg, sieci i infrastruktury wartej co najmniej 11,5 mln zł. Bez takiej umowy koszty rozwoju i tak poniesie samorząd.

Dyskusja o Wierzbicy często sprawia wrażenie, jakby chodziło o zmianę przeznaczonych pod zieleń naturalną obszarów - na nowe osiedle. Tymczasem obszar o powierzchni około 22 hektarów przy drogach krajowych nr 61 i 62 od dawna objęty jest dwoma miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego – uchwałą Nr 138/XV/2015 oraz uchwałą Nr 553/LIII/2018. Oba dokumenty przeznaczają go pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz usługi nieuciążliwe.

Co więcej, obecne przepisy prawa budowlanego pozwalają, aby w każdym budynku jednorodzinnym wolnostojącym– również w każdym segmencie bliźniaka lub w segmencie w zabudowie szeregowej – powstały po dwa lokale mieszkalne. Oznacza to, że nawet przy zachowaniu obecnych planów teren może zostać zamieszkany przez około 2 tysiące osób.

Dlatego jak mówi samorząd Serocka zasadnicze pytanie nie brzmi, czy teren zostanie zabudowany, lecz na jakich zasadach i kto sfinansuje infrastrukturę potrzebną do jego obsługi.

Skala zmian jest mniejsza niż może się wydawać

Najwięcej emocji budzi sama możliwość pojawienia się budynków wielorodzinnych. Analiza parametrów planistycznych pokazuje jednak, że proponowane zmiany nie oznaczają radykalnego zwiększenia intensywności zabudowy.

Powierzchnia zabudowy pozostanie dokładnie taka sama jak obecnie i nadal będzie mogła zajmować maksymalnie 40 proc. terenu. Najwyższe budynki wzrosną z 11 do 14 metrów, czyli o zaledwie jedną kondygnację – z trzech do czterech pięter. Jednocześnie projekt zakłada kaskadowe obniżanie zabudowy w kierunku istniejących domów jednorodzinnych, tak aby najwyższe budynki powstały wyłącznie wzdłuż drogi krajowej nr 61.

Zmieni się natomiast liczba mieszkańców. Według analiz obowiązujące plany pozwalają na zamieszkanie około 2 tys. osób. Proponowana koncepcja ZPI przewiduje około 3 tys. mieszkańców. Oznacza to wzrost o około jedną trzecią, a nie kilkukrotne zwiększenie liczby ludności, jak czasem pojawia się w publicznej debacie.

Największa zmiana dotyczy pieniędzy, nie budynków

Istotą Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego jest możliwość podpisania z inwestorem tzw. umowy urbanistycznej. To właśnie ona pozwala zobowiązać inwestora do realizacji infrastruktury, która przy zwykłej zabudowie musiałaby zostać sfinansowana przez gminę.

Według przedstawionych założeń inwestor miałby pokryć koszt sporządzenia planu, wybudować infrastrukturę drogową i techniczną wartą około 11,5 mln zł netto, a także realizować inwestycje towarzyszące, przekazać część gruntów gminie lub uczestniczyć w wykupie nieruchomości potrzebnych pod cele publiczne. Zakres tych zobowiązań będzie przedmiotem negocjacji prowadzonych z samorządem.

To zasadnicza różnica wobec obecnych planów miejscowych. Gdyby pozostały one bez zmian, zabudowa mogłaby powstać niemal w tej samej skali, jednak koszty budowy dróg, wodociągów, kanalizacji i pozostałego uzbrojenia – szacowane na od kilku do kilkunastu milionów złotych – w dużej mierze obciążyłyby budżet gminy. Samorząd miałby bardzo ograniczone narzędzia, aby wymagać od inwestora budowy nowych ulic i nie miałby wpływu na realizację przez inwestora terenów zielonych czy obiektów usługowych.

Obawy mieszkańców są zrozumiałe

Mieszkańcy zwracają uwagę przede wszystkim na możliwość zakorkowania okolicy, przeciążenia szkół, problemów z wodą i kanalizacją czy zmianę charakteru miejscowości. Samorząd nie bagatelizuje tych argumentów i wskazuje, że właśnie dlatego przed rozpoczęciem procedury planistycznej zorganizowano otwarte spotkanie informacyjne z mieszkańcami.

Jednym z podstawowych warunków rozpoczęcia procedury ZPI ma być zaprojektowanie zupełnie nowego układu drogowego. Plan zakłada wykonanie nowych połączeń z ul. Pułtuską, możliwość budowy dodatkowego ronda lub bezpośredniego wyjazdu do drogi krajowej nr 61. Celem jest przejęcie ruchu przez nowe ulice, tak aby nie obciążać istniejących osiedli.

Dodatkowym argumentem jest lokalizacja najwyższej zabudowy. Budynki wielorodzinne mają stanąć przede wszystkim wzdłuż drogi krajowej nr 61, tworząc naturalny ekran akustyczny dla istniejących osiedli jednorodzinnych.

Gmina przygotowuje się na rozwój

Władze Serocka podkreślają, że rozwój infrastruktury nie rozpocznie się dopiero wraz z ewentualnym ZPI. Już dziś realizowane są inwestycje, które mają przygotować gminę na wzrost liczby mieszkańców. W zakresie gospodarki wodno-ściekowej MPWiK w Warszawie uzyskało decyzję środowiskową dla rozbudowy oczyszczalni ścieków w Dębem. Prowadzona jest także modernizacja stacji uzdatniania wody.

Rozwija się również infrastruktura społeczna. W Wierzbicy powstają nowa szkoła i żłobek – ten drugi ma rozpocząć działalność już we wrześniu 2026 roku, natomiast szkoła ma zostać otwarta rok później. W ratuszu trwają także prace nad budową przedszkola w Wierzbicy, lub jej najbliższych okolicach. Niedawno zakończył się remont przedszkola w Zegrzu, gmina stale doposaża szkoły i placówki oświatowe, planowana jest rozbudowa ośrodka zdrowia w Serocku, a mieszkańcy zyskują kolejne place zabaw, ścieżki rowerowe oraz bogatszą ofertę wydarzeń sportowych i kulturalnych.

Również sam projekt ZPI ma przewidywać tereny usługowe, handlowe, edukacyjne, sportowe i rekreacyjne. Jednym z warunków stawianych inwestorowi może być także budowa nowej stacji uzdatniania wody, która obsłuży zarówno nowe osiedle, jak i sąsiednie nieruchomości.

O wszystkim zdecydują radni

Na razie nie zapadła decyzja o rozpoczęciu procedury sporządzenia Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego. Zgodę musi wyrazić Rada Miejska w Serocku, a jej przedstawiciele będą uczestniczyć również w negocjacjach z inwestorem. Do czasu podpisania umowy urbanistycznej rada może wycofać swoją zgodę. Po przygotowaniu projektu odbędą się obowiązkowe konsultacje społeczne, podczas których mieszkańcy będą mogli składać uwagi.

Obecny etap nie jest zgodą na inwestycję, lecz debatą nad tym, czy ewentualna zabudowa ma powstać według obowiązujących planów – z kosztami infrastruktury po stronie gminy – czy też w formule ZPI, która daje samorządowi znacznie większą kontrolę nad całym procesem i pozwala przenieść znaczną część kosztów na inwestora.

Obserwuj nas na Google News