Zwrot na rynku mieszkań. Dynamika cen przyspiesza, ale po obniżki potrzebna wycieczka do mniejszych miast
Choć to we Włocławku, Tarnowie, Kaliszu czy Olsztynie a nie w Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu oczekiwania sprzedających mieszkania na rynku wtórnym wzrosły w ciągu ostatniego roku najmocniej, to z drugiej strony właśnie w mniejszych miastach można znaleźć obniżki serwowane przez sprzedających – wynika z danych Otodom Analytics.
Największe różnice w dynamice cen pomiędzy poszczególnymi miastami – zgodnie z danymi Otodom Analytics dla rynku wtórnego za czerwiec 2026 r. – miały miejsce w przypadku najmniejszych mieszkań o powierzchni nieprzekraczającej 40 mkw.
Kawalerki na cenowej huśtawce: od spadków po dwucyfrowe wzrosty
Wśród 39 największych polskich miast, najmocniej – o 12,6 proc. obniżyła się przeciętna wycena kawalerek z drugiej ręki w Wałbrzychu. Kilkuprocentowe spadki średnich cen ofertowych miały miejsce także w Legnicy, Bielsku-Białej, Rybniku a spośród największych rynków także w Gdyni.
Średnie ceny ofertowe mieszkań (do 40 kw.) na rynku wtórnym
w największych polskich miastach w czerwcu 2026 r.
Miasto
Średnia cena
[w zł/mkw.]
Zmiana r/r
[w proc.]
Zmiana względem czerwca 2024 r.
[w proc.]
Warszawa
19 695
+3,3
-1,7
Kraków
18 115
+2,4
+0,5
Wrocław
15 725
+4,0
+1,1
Łódź
9189
0,0
+1,1
Poznań
13 539
+5,9
+5,3
Gdańsk
18 344
+3,8
+4,4
Szczecin
11 685
+4,7
+2,5
Lublin
11 686
+1,6
+2,0
Bydgoszcz
10 041
+13,3
+14,4
Białystok
12 080
+5,3
+9,1
Katowice
10 573
-0,7
+3,3
Gdynia
14 598
-3,6
-2,5
Częstochowa
7234
-0,7
-2,6
Radom
7954
+1,2
+4,8
Rzeszów
12 977
+4,0
+4,8
Toruń
10 483
+3,4
+4,6
Sosnowiec
6643
+3,7
+4,0
Kielce
9688
-0,6
-1,4
Gliwice
8292
+0,9
+0,2
Olsztyn
11 213
15,8
15,0
Bielsko-Biała
9651
-4,8
-1,4
Zabrze
6298
-2,1
+23,9
Bytom
4875
+5,0
-0,9
Zielona Góra
10 103
+4,2
+12,1
Ruda Śląska
5894
+4,5
+8,2
Opole
11 516
+3,3
+10,9
Tychy
8571
-2,5
+1,9
Gorzów Wielkopolski
8362
-0,9
+1,8
Dąbrowa Górnicza
6752
+0,2
+2,5
Elbląg
8126
+2,9
+5,5
Płock
9105
+4,3
+13,9
Koszalin
7815
-0,4
-2,4
Tarnów
9218
+9,3
+5,4
Włocławek
6496
+9,3
+9,5
Chorzów
6790
+3,1
+8,7
Wałbrzych
4811
-12,6
-11,6
Kalisz
8089
+6,3
-0,8
Legnica
7551
-7,1
-1,4
Rybnik
6531
-3,9
-3,9
Źródło: Otodom Analytics
Z drugiej strony, w porównaniu do przełomu 2025 i 2026 r., przybyło miast, w których sprzedający wyraźnie podnieśli swoje oczekiwania. Przeciętne kwoty wpisywane w ogłoszeniach najmocniej (o ponad 10 proc. r/r) wzrosły w Olsztynie i Bydgoszczy, a co najmniej 5-procentowe podwyżki miały miejsce także we Włocławku, Tarnowie, Kaliszu, Białymstoku, Bytomiu a z grona największych rynków – w Poznaniu.
W Warszawie wciąż poniżej 20 tys. zł, w Wałbrzychu mniej niż 5 tys. zł/mkw.
Stabilnie na tym tle zachowują się oczekiwania sprzedających w najdroższych miastach: Warszawie, Krakowie i Gdańsku, gdzie w ujęciu rocznym stawki wzrosły przeciętnie odpowiednio o 3,3, 3,8 i 2,4 proc. Tym samym w stolicy wciąż kawalerki wyceniane są przeciętnie na mniej niż 20 tys. zł/mkw.
Dla porównania, w najtańszym Wałbrzychu, za sprawą ostatnich obniżek, średnia cena ofertowa spadła poniżej 5 tys. zł/mkw. Wśród były miast wojewódzkich za kawalerki najwięcej oczekiwano w Bielsku-Białej – przeciętnie 9651 zł/mkw. Przed rokiem w ogłoszeniach wpisywano średnio powyżej 10 tys. zł/mkw.
Bielsko-Biała i Rzeszów najdroższe
W Bielsku-Białej mniej niż przed rokiem oczekiwali także wystawiający w ogłoszeniach mieszkania 40- i 50-metrowe. Położone w Beskidach miasto, pomimo obniżek, ma jednak wciąż najdroższy rynek wtórny wśród byłych stolic województw.
Średnie ceny ofertowe mieszkań (40-59 mkw.) na rynku wtórnym
w największych polskich miastach w czerwcu 2026 r.
Miasto
Średnia cena
[w zł/mkw.]
Zmiana r/r
[w proc.]
Zmiana względem czerwca 2024 r.
[w proc.]
Warszawa
17 907
+2,9
-0,8
Kraków
16 088
+1,0
-2,0
Wrocław
13 483
+2,1
+0,5
Łódź
8730
+0,6
+1,5
Poznań
12 449
+5,3
+5,4
Gdańsk
16 375
+1,9
+6,1
Szczecin
10 321
+2,1
+3,2
Lublin
10 322
-1,5
-2,1
Bydgoszcz
9058
+9,4
+11,2
Białystok
10 476
+2,2
+1,8
Katowice
9355
-2,0
+2,6
Gdynia
14 868
+8,4
+9,5
Częstochowa
6684
-2,1
-2,2
Radom
7676
+3,8
+4,0
Rzeszów
11 290
+1,7
+2,6
Toruń
10 009
+6,5
+8,3
Sosnowiec
6492
+4,8
+9,3
Kielce
8806
-4,0
-4,1
Gliwice
8097
+4,3
+5,9
Olsztyn
10 316
+10,5
+12,3
Bielsko-Biała
9071
-1,3
-3,8
Zabrze
5993
+1,0
+5,2
Bytom
4935
+1,8
+3,7
Zielona Góra
9334
+3,3
+5,5
Ruda Śląska
6000
+8,0
+10,3
Opole
10 643
+9,4
+10,3
Tychy
8561
+4,3
+7,0
Gorzów Wielkopolski
7968
+5,0
+8,5
Dąbrowa Górnicza
6325
-3,4
+0,7
Elbląg
8063
+3,6
+10,7
Płock
8985
+5,2
+12,3
Koszalin
7647
-1,8
+2,5
Tarnów
7654
-0,8
+2,0
Włocławek
6081
+3,5
+7,5
Chorzów
6524
-0,3
+4,4
Wałbrzych
5098
-3,3
-4,4
Kalisz
7267
-0,6
-1,9
Legnica
7244
+3,8
+7,4
Rybnik
6406
+4,8
+4,8
Źródło: Otodom Analytics
Wśród miast mniejszych niż 200-tysięczne, najwyżej mieszkania z drugiej ręki wyceniane są w Rzeszowie, gdzie w czerwcu 2026 r. za kawalerki oczekiwano już blisko 13 tys. zł/mkw.
Obniżki, w przypadku najpopularniejszych mieszkań o powierzchni od 40 do 59 mkw., miały miejsce także w Dąbrowie Górniczej, Wałbrzychu, Częstochowie, Koszalinie, Tarnowie, Kaliszu i Chorzowie a spośród aktualnych miast wojewódzkich także w Katowicach, Lublinie i szczególnie Kielcach, gdzie sprzedający obniżyli swoje oczekiwania względem czerwca 2025 r. o 4 proc. Obok Bielska-Białej, stolica woj. świętokrzyskiego, była jedynym miastem, w których w dół w relacji rocznej powędrowała wycena wszystkich metraży.
Średnie ceny ofertowe mieszkań (60-89 mkw.) na rynku wtórnym
w największych polskich miastach w czerwcu 2026 r.
Miasto
Średnia cena
[w zł/mkw.]
Zmiana r/r
[w proc.]
Zmiana względem czerwca 2024 r.
[w proc.]
Warszawa
18 382
+2,2
+0,9
Kraków
16 355
+1,6
+1,6
Wrocław
12 715
+2,5
+0,4
Łódź
8777
-1,3
-0,9
Poznań
11 573
+2,6
+3,4
Gdańsk
16 691
+5,1
+9,5
Szczecin
9664
+2,6
+6,6
Lublin
9822
-1,5
+1,5
Bydgoszcz
8826
+8,8
+13,7
Białystok
9637
+2,2
-0,2
Katowice
9451
+1,0
+1,4
Gdynia
16 314
+14,1
+16,2
Częstochowa
7369
+6,8
-1,3
Radom
7661
+3,5
+6,3
Rzeszów
10 289
+0,4
+3,0
Toruń
9366
+3,1
+3,5
Sosnowiec
6408
+7,5
+12,8
Kielce
9140
-2,3
+0,5
Gliwice
8093
+9,1
+7,9
Olsztyn
9542
+7,9
+11,1
Bielsko-Biała
8958
-0,1
-0,9
Zabrze
6160
+8,8
+15,4
Bytom
4636
+0,9
+3,6
Zielona Góra
9183
+4,9
+11,7
Ruda Śląska
5306
-4,2
+14,1
Opole
9893
+7,3
+9,7
Tychy
8697
-0,1
+8,2
Gorzów Wielkopolski
7358
-0,7
+4,1
Dąbrowa Górnicza
7330
+6,2
+10,8
Elbląg
8101
+1,3
+9,1
Płock
8440
+1,2
-1,4
Koszalin
7349
+1,5
+2,2
Tarnów
7323
+8,0
+7,2
Włocławek
5970
-0,1
+4,4
Chorzów
6212
-0,7
+2,1
Wałbrzych
4924
-4,1
+9,5
Kalisz
7335
+1,1
-0,6
Legnica
6469
-0,4
+6,5
Rybnik
6680
+7,1
+7,1
Źródło: Otodom Analytics
Choć z kilkoma wyjątkami wciąż możemy mówić o stabilnych cenach mieszkań na rynku wtórnym a w kilku miastach oczekiwania sprzedających są nawet niższe niż przed dwoma laty, to w porównaniu z sytuacją sprzed roku, dynamika cen w zdecydowanej większości analizowanych miast wzrosła.
MKZ