Luksusowy Manhattan odporny na podatek. Ceny blisko historycznych rekordów
Miesiąc po przyjęciu podatku od drugich domów w Nowym Jorku sprzedaż luksusowych nieruchomości pozostaje wysoka, a liczba dostępnych ofert spada - wynika z nowych danych brokerów i analityków.
Gwałtowny wzrost na rynku. "Historycznie najwyższa wartość"
Rynek luksusowych mieszkań w dobrej formie
Podatek, określany jako pied-à-terre tax, został zatwierdzony 27 maja przez gubernator Nowego Jorku Kathy Hochul i stanową legislaturę. Przedstawiciele branży nieruchomości ostrzegali wtedy przed natychmiastowymi skutkami.
Agenci mówili o możliwej ucieczce zamożnych nowojorczyków na Florydę, deweloperzy zapowiadali wstrzymywanie nowych projektów, a lobbyści rynku nieruchomości przewidywali spadek zatrudnienia. Wielu z nich wskazywało na tak zwany "efekt Mamdaniego", odnosząc się do burmistrza Nowego Jorku Zohrana Mamdaniego i obaw przed odpływem majątków z powodu podatków.
- Podatek od drugich domów ograniczy aktywność rynkową, obniży wartość nieruchomości, zaszkodzi nowym inwestycjom i osłabi gospodarkę miasta - oceniła Rada ds. Nieruchomości Nowego Jorku po przyjęciu przepisów.
Dane z rynku pokazują jednak, że luksusowy segment na Manhattanie nie wykazuje większych oznak słabości. Według Olshan Realty w czerwcu podpisano 126 umów dotyczących apartamentów o wartości co najmniej 4 milionów dolarów. Rok wcześniej, w analogicznym czterotygodniowym okresie, było ich 124.
Ceny blisko historycznych szczytów
Średnia cena mieszkania na Manhattanie w drugim kwartale osiągnęła drugi najwyższy poziom w historii. Według Brown Harris Stevens wzrosła o 5 procent rok do roku, do około 2,2 miliona dolarów.
W segmencie najdroższych lokali wzrosty były jeszcze wyraźniejsze. Compass podaje, że sprzedaż apartamentów wycenianych od 10 do 20 milionów dolarów wzrosła o 55 procent. Sprzedaż lokali powyżej 20 milionów dolarów zwiększyła się o 33 procent, a średnie ceny ofertowe w tej grupie poszły w górę o 14 procent.
Wśród czerwcowych transakcji znalazły się między innymi:
dwupoziomowy penthouse za 80 milionów dolarów w nowym budynku w pobliżu West Village,
apartament w Downtown za 26 milionów dolarów,
spółdzielczy lokal na Upper East Side za 22 miliony dolarów.
Brokerzy przyznają, że część kupujących początkowo zareagowała niepokojem. Ich zdaniem obawy przed podatkiem zostały jednak przeważone przez falę płynności związaną z ostatnimi ofertami publicznymi i wzrostem wartości aktywów.
- Ilość pieniędzy na rynku jest szalona - powiedziała Lauren Muss z Douglas Elliman, której oferta apartamentu za 17,5 miliona dolarów trafiła w czerwcu do kontraktu. - Codziennie trafiają do nas duże transakcje. To tylko nabiera siły.
Nowe dane ujawniają stan amerykańskiej gospodarki
Kupujący wrócili na rynek
Długoterminowe skutki podatku są wciąż niepewne. Prawnicy rynku nieruchomości wskazują, że przez lata mogą toczyć się spory dotyczące wycen, zarządów spółdzielczych, statusu rezydencji i innych kwestii związanych z nową daniną.
Hochul i Mamdani twierdzili, że podatek przyniesie 500 milionów dolarów rocznie. Biuro kontrolera finansowego Nowego Jorku szacuje wpływy niżej - na około 340-380 milionów dolarów.
Sam podatek obejmuje lokale, które nie są głównym miejscem zamieszkania właściciela i których miejska wycena przekracza 1 milion dolarów. Przepisy zaczęły obowiązywać w tym tygodniu i mają zastosowanie do rezydencji spełniających kryteria podatkowe na 5 stycznia 2026 roku. Oznacza to, że nabywcy drogich drugich domów kupowanych w tym roku również będą objęci daniną.
Według agentów, część klientów wstrzymała transakcje, gdy podatek został po raz pierwszy zaproponowany. Scott Hustis z Paradigm Advisory at Compass podał przykład dwupoziomowego penthouse'u w Madison Square Park Tower, wystawionego za 16,5 miliona dolarów. Jeden z kupujących był bliski złożenia oferty, ale wycofał się po ogłoszeniu planów podatkowych. Gdy pod koniec maja szczegóły przepisów stały się bardziej jasne, klienci wrócili.
- Na rynku jest dużo pewności siebie - powiedział Hustis. - Rynki są mocne. Coraz więcej kupujących z Nowego Jorku wychodzi z ukrycia.
Hustis nie ujawnił, czy nabywca penthouse'u będzie traktował lokal jako główne miejsce zamieszkania. Jeśli nie, apartament będzie objęty podatkiem pied-à-terre w wysokości ponad 98 tysięcy dolarów za ten rok fiskalny, poza standardowym podatkiem od nieruchomości.
- Teraz widzą, że lokale trafiają do kontraktów, a ceny nie spadają, więc decydują się działać - dodał Hustis.
Nowi milionerzy jak grzyby po deszczu. "Więcej niż kiedykolwiek, wszędzie"
Niska podaż wzmacnia presję
Do aktywności kupujących dokłada się niska podaż. Jonathan Miller, szef firmy Miller Samuel zajmującej się wycenami i analizami, wskazał, że liczba luksusowych ofert spadła o 40 procent rok do roku i jest najniższa od 2004 roku, odkąd prowadzi takie obserwacje.
Według brokerów rynek ożywił się późną wiosną, gdy inwestorzy oswoili obawy związane z wojną z Iranem , a IPO SpaceX i inne oferty publiczne stworzyły duże zdarzenia płynnościowe. Marc Palermo z Douglas Elliman poinformował, że otrzymał "mocną ofertę" na apartament za 19 milionów dolarów, który pod koniec czerwca trafił do kontraktu. Kupujący posiada już lokal w tym budynku i chciał powiększyć swoją przestrzeń. Ponieważ nie jest głównym rezydentem podatkowym Nowego Jorku, prawdopodobnie zapłaci podatek pied-à-terre.
- Ludzie wzięli oddech, przyzwyczaili się do nowej rzeczywistości, a sprytni ruszyli do działania - powiedział Palermo.
Kosmiczny debiut SpaceX. Szał na Wall Street
Broker dodał, że dwaj inni wcześniejsi oferenci na lokal przy Broome Street również zamknęli niedawno transakcje - jeden na apartament za 15 milionów dolarów, drugi za 17 milionów dolarów. Według niego niemal wszyscy kupujący w segmencie premium na Manhattanie płacą gotówką, bez kredytów hipotecznych.
Popyt napędzają nie tylko wzrosty na giełdzie i boom w finansach, ale także tak zwany wielki transfer majątku. Palermo wskazał, że prowadzi wiele transakcji z kupującymi poniżej 40. roku życia, w których faktycznym nabywcą są rodzice, family office albo fundusz powierniczy.
- Widzimy wiele darowizn od rodziców - powiedział. - Jeśli masz mniej niż 40 lat i kupujesz w Nowym Jorku, istnieje duża szansa, że nie zarabiasz wystarczająco dużo, by kupić samodzielnie - podsumował.
Koniec mieszkaniowego boomu? Popyt na własne M ostro w dół