NIERUCHOMOŚCIKoniec z tanimi mieszkaniami w Warszawie? Ceny znowu wrzuciły wyższy bieg w ogłoszeniachMarcin Kaźmierczakredaktor Bankier.pl
Choć w większości warszawskich dzielnic średnia wycena mieszkań z drugiej ręki wciąż jest niższa niż przed dwoma laty, a w ujęciu rocznym notowane są wzrosty nieprzekraczające 5 proc., to dane z ostatnich miesięcy dowodzą, że wzrost oczekiwań sprzedających nabiera na sile. Sprawdzamy, jakie stawki obecnie wpisuje się w ogłoszeniach na Mokotowie, Woli, Bielanach czy Pradze.
Jak wynika z danych serwisu SonarHome.pl, wyraźny wzrost wyceny mieszkań oferowanych na rynku wtórnym, nastąpił w maju. W porównaniu z kwietniem średnia cena ofertowa w stolicy wzrosła z reguły o 2-3 proc. r/r. Wyjątkiem była Białołęka, gdzie przeciętna wycena mieszkań z drugiej ręki obniżyła się o 3,1 proc., Praga-Północ, gdzie wzrost wyniósł blisko 5 proc. i Żoliborz, gdzie średnia cena ofertowa podskoczyła o 8 proc. m/m.
Z wyjątkiem wspomnianej Białołęki majowe podwyżki w ogłoszeniach były znacznie bardziej wyraźne od kwietniowych, gdy wzrost z większości dzielnic nie przekroczył 1 proc. m/m.
Wzrost cen, który zaczął dochodzić do głosu jesienią 2025 r., sprawił, że w ujęciu rocznym przeciętna wycena mieszkań z drugiej ręki była w maju 2026 r. od 2 proc. (Białołęka) do 10 proc. (Praga-Północ) wyższa.
Wciąż jednak możemy napisać, że w większości stołecznych dzielnic sprzedający oczekują średnio mniej niż dwa lata temu, gdy stawki sięgały sufitu po wystrzale popytu spowodowanym „Bezpiecznym kredytem 2 proc.”. Choć program dopłat do kredytów mieszkaniowych dotyczył tylko rynku pierwotnego, to równolegle, choć z lekkim opóźnieniem, zareagowali także sprzedający mieszkania na rynku wtórnym, którzy, wzorem deweloperów, podnieśli swoje oczekiwania.
Średnie ceny ofertowe mieszkań w poszczególnych dzielnicach Warszawy
w maju 2026 r. - rynek wtórny
Dzielnica
Średnia cena ofertowa
[w zł/mkw.]
Zmiana m/m
[w proc.]
Zmiana r/r
[w proc.]
Zmiana względem maja 2023 r. [w proc.]
Śródmieście
20 625
+2,2
+4,7
-2,2
Żoliborz
18 782
+8,0
+8,6
+5,5
Wola
17 985
+2,3
+6,0
-0,6
Wilanów
17 850
+2,7
+3,4
-0,1
Mokotów
16 664
+3,1
+4,2
-0,4
Ochota
16 327
+2,6
+4,8
-0,2
Praga-Północ
16 142
+4,8
+10,0
+3,1
Włochy
15 440
+3,2
+5,1
-0,9
Praga-Południe
15 071
+3,3
+6,4
+0,2
Ursynów
14 852
+2,1
+3,5
-1,7
Bemowo
14 546
+2,9
+5,3
+0,8
Bielany
14 351
+3,0
+6,4
-3,2
Ursus
13 680
+2,8
+4,6
+0,4
Wawer
13 216
+2,4
+2,2
+7,6
Targówek
13 200
+2,6
+4,1
-1,9
Białołęka
12 550
-3,1
+2,0
-1,0
Rembertów
12 077
+1,2
+6,2
-0,8
Źródło: SonarHome.pl
Najmocniej – o 3,2 proc. – w ciągu ostatnich dwóch lat obniżyła się średnia wycena na Bielanach, z kolei w Śródmieściu mieliśmy w maju 2026 r. średnią cenę ofertową o 2,2 proc. niższą niż przed dwoma laty. Nie da się tego powiedzieć o Żoliborzu, Pradze-Północ i Wawrze, gdzie i w ujęciu dwuletnim stawki są od 3 do ponad 7,5 proc. wyższe niż w maju 2024 r.
Cień „Bezpiecznego kredytu”. W pięciu dzielnicach pękł sufit
Powoli i systematycznie w ostatnich miesiącach średnie ceny ofertowe zbliżają się do wspomnianego szczytu, który miał miejsce pomiędzy kwietniem a czerwcem 2024 r. W pięciu warszawskich dzielnicach maj 2026 r. przyniósł jednak przebicie dotychczasowych najwyższych stawek. Najmocniej – o ok. 3 proc. – od dotychczasowego szczytu wzrosła wycena mieszkań oferowanych na rynku wtórnym na Żoliborzu i Pradze-Północ, do czego przyczynił się w szczególności majowy wzrost.
Na wyraźny i przyspieszający wzrost średniej ceny ofertowej wpływ mogła mieć jednak m.in. struktura dostępnej oferty a podwyżki przekraczające 5 proc. w ujęciu miesięcznym i dochodzące do 10 proc. w skali roku, mogą wynikać m.in. z zainteresowania kupujących tańszymi mieszkaniami i ich wycofywaniem z rynku.
Nie da się jednak ukryć i usprawiedliwić, jak mocno oczekiwania sprzedających wzrosły w ciągu ostatnich trzech lat. W porównaniu z okresem przed wejściem w życie wspomnianego „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”, czyli względem maja 2023 r., przeciętne oczekiwania sprzedających są obecnie od 19 (Wilanów) do ponad 35 proc. (Praga-Północ) wyższe, co nominalnie przekłada się na wzrost od ok. 2,8 tys. zł/mkw. do 4,3 tys. zł/mkw.
Możliwości negocjacyjne wzrosły a sprzedający przeszacowują stawki
Kupujący mieszkania na rynku wtórnym mogą jednak nieco obniżyć cenę. Jak wynika z raportu „Barometr”, przygotowanego przez Metrohouse i Credipass, w I kw. 2026 r. przeciętne możliwości negocjacyjne w Warszawie były jednymi z wyższych wśród największych polskich miast. Średnio można było urwać 2,6 proc. – o 1,2 pp. więcej niż w analogicznym okresie 2025 r.
Sprzedający mieszkania z drugiej ręki w stolicy również wyjątkowo mocno przeszacowywali stawki wpisywane w ogłoszeniach. Podczas jego ekspozycji zapędy sprzedających obniżały się przeciętnie o proc.