Demograficzna zima nadciąga. Koniec rynku mieszkaniowego, jaki znamy

Przyszłość rynku mieszkań w Polsce kształtuje nieubłaganie postępująca depopulacja naszego kraju. Na wielu obszarach będą straszyć nieruchomości-widma. Ich liczba będzie rosła wraz w wymieraniem kolejnych przedstawicieli starszych pokoleń. Czy jednak na pewno nasze dzieci za dwadzieścia kilka lat masowo rzucą się na „domy za złotówkę”?

Nadciąga koniec rynku mieszkaniowego, jaki znamy. Powodem są negatywne trendy demograficzne (fot. Zero.pl)

• Rynek mieszkaniowy, z którym za dwadzieścia kilka lat zetkną się nasze dzieci, będą charakteryzować skrajne zjawiska. Jednym z nich będzie drenaż prowincji i wzrost liczby pustostanów.
• Niechciane domy za bezcen to całkiem realny scenariusz. Ale młodzi niekoniecznie będą chętnie przejmować mieszkania uwalniane przez starsze pokolenia. Pustostanów będzie bowiem przybywać głównie tam, skąd ludzie wyjeżdżają, a nie tam, gdzie chcą mieszkać.
• W efekcie rynek mieszkaniowy może się coraz mocniej rozwarstwiać. A młodzi ludzie, którzy będą poszukiwać dachu nad głową, coraz silniej mogą kierować się ku systemowym rozwiązaniom, a nie własności prywatnej.
• Wszystkie teksty w ramach cyklu „Polska 2049 – kraj naszych dzieci” dostępne są tutaj.

Gdzie będzie mieszkać moje dziecko, gdy dorośnie? Czy będzie je stać na własne lokum? To dość powszechne i naturalne obawy wielu rodziców. Podsycają je kolejne doniesienia o szybujących cenach i niedoborze mieszkań. Niedawno – w marcu 2026 r. – marszałek Sejmu Włodzimierz Czarzasty wskazywał na łamach „Rzeczpospolitej”, że deficyt mieszkaniowy w Polsce sięga nawet 2 mln lokali.

Liczba ta utrwaliła się w publicznej dyskusji i często jest przywoływana, choć w zasadzie nie wiadomo dlaczego. Wyliczenia ekspertów jej nie potwierdzają. W tym kontekście warto przywołać dwa ciekawe raporty sprzed kilku miesięcy. Jeden z nich, autorstwa ekonomistów Credit Agricole, oszacował deficyt mieszkaniowy w naszym kraju na ok. 1,3 mln lokali. Autorzy drugiego raportu, ekonomiści Alior Banku, wskazują, że faktyczna luka mieszkaniowa w Polsce wynosi 300–400 tys. lokali.

Luka mieszkaniowa w Polsce domknie się szybciej, niż myślimy

Co więcej, ten drugi raport wieści szybkie domknięcie się luki. Jak czytamy, „fundamentalny popyt na mieszkania zostanie w Polsce zaspokojony pomiędzy 2027 a 2030 r., a najprawdopodobniej około 2028 r.”

Oczywiście, mowa o sytuacji w skali kraju. Największe miasta, które przyciągają najwięcej nowych mieszkańców, pewnie dłużej będą borykać się z problemem niedoboru lokali mieszkalnych. I odwrotnie – szybko wyludniające się prowincjonalne miejscowości czy dawne miasta wojewódzkie szybciej staną przed sytuacją, w której mieszkań będzie więcej niż gospodarstw domowych. Lokale te – niezamieszkane, nieużytkowane – staną się tzw. pustostanami.

Przeprowadzając ostatni Narodowy Spis Powszechny (w 2021 r.), Główny Urząd Statystyczny doliczył się w Polsce ok. 1,8 mln pustostanów. Wśród nich są lokale porzucone – wpisujące się w popularne wyobrażenie pustostanu jako zaniedbanej, rozwalającej się rudery – ale także mieszkania kupione w celach inwestycyjnych, które po prostu stoją puste, a także mieszkania opuszczone przez lokatorów, którzy wyprowadzili się na stałe, np. przenieśli się za granicę.

[

Co zostawimy Polsce w 2049 r.? Nie za wiele](/news/kryzys-demograficzny-u-bram-rzad-nie-robi-nic)

[

2049: Kto nas obroni? To rozstrzyga się już dziś](/news/kryzys-demograficzny-a-wojsko-czy-polska-bedzie-miala-zolnierzy)

[

Tak będziemy pracować w 2049 r. „Wygra ten, kto nadąży. Wiele zawodów jest zagrożonych”](/news/rewolucja-na-rynku-pracy-jaki-bedzie-2049-r-mamy-prognozy-ekspertow)

– GUS mógł trochę przeszacować liczbę pustostanów w ostatnim spisie powszechnym, a to dlatego, że metodologia, jaką się posługuje, jest dość specyficzna – uwzględniane są także takie mieszkania, w których lokatorów nie ma tylko czasowo, albo np. już wybudowane, ale jeszcze nie odebrane – zauważa w rozmowie z Zero.pl Jan Dziekoński, główny ekonomista portalu RynekPierwotny.pl.

Co z setkami tysięcy mieszkań? Wiceminister Lewandowski: oczekiwania musimy zderzyć z możliwościami

– Liczba pustostanów co do zasady jest trudna do ustalenia. Różne miasta podejmowały się jej oszacowania na podstawie odczytów zużycia wody czy energii w mieszkaniu, ale i te dane bywają mylące – dodaje. Obrazowo tłumaczy przy tym, dlaczego tak się dzieje: – Wyobraźmy sobie np. sytuację, w której ktoś zagląda do swojego mieszkania raz na kilka miesięcy, ale lodówka cały czas jest włączona.

Nadchodzi epoka pustostanów

Popularne pierwsze skojarzenie ze słowem „pustostan” jest dość pejoratywne. 

– Pod względem „optycznym” pustostan to mieszkanie widocznie nieużytkowane, zaniedbane, w średnim lub złym stanie technicznym – mówi Hanna Milewska-Wilk, specjalistka ds. mieszkalnictwa w Instytucie Rozwoju Miast i Regionów (IRMiR).

Z punktu widzenia statystyk kwestia ta jest bardziej zniuansowana. – Na miks pustostanów w Polsce składają się, po pierwsze, nieruchomości, których właściciele zmarli i albo nie mieli spadkobierców, albo ci spadkobiercy nie byli zainteresowani przejęciem tych lokali. W efekcie stoją one puste – wylicza Jan Dziekoński.

Jak tłumaczy, druga kategoria to mieszkania zakupione w nadziei na wzrost wartości nieruchomości i późniejszą sprzedaż z zyskiem, a więc jako inwestycja. Trzecia kategoria ma z kolei związek z coraz bardziej powszechnym zjawiskiem, jakim jest posiadanie tzw. drugiego domu przez osoby zamożne – czy to w jakimś kurorcie, czy w mieście, w którym osoby te bywają regularnie, np. w celach zawodowych.

Mieszkania z kategorii drugiej i trzeciej to efekt realizacji konkretnych potrzeb. Kategoria pierwsza to mieszkania „niechciane”. Zdaniem ekonomistów Credit Agricole liczba takich pustostanów będzie rosła i mniej więcej do 2045 r. niemal się podwoi (wychodząc od liczby bazowej ok. 1,8 mln, podanej przez GUS). Do tego czasu, według ich wyliczeń, ma przybyć ok. 1,7 mln pustych lokali. Będą one stanowiły 21,4 proc. podaży mieszkań (obecnie to 12 proc.).

---